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ファイナンシャルプランナー 高田晶子
【フラット20】をご存知ですか? 返済期間が20年以下なら返済期間21年以上の【フラット35】よりもより低い金利で借り入れることができるのです。【フラット20】の活用方法をご紹介します。
(解説:ファイナンシャルプランナー 高田晶子)

返済期間が短いことのメリットは?

他の条件が同じ場合、金利が低ければ毎月の返済額も総返済額も少なくなります。同じ全期間固定であれば、金利は少しでも低い方がよいと思う人は多いはず。まずは金利差によって、どのくらい毎月の返済額、総返済額に違いがあるのかみてみましょう。

<返済期間25年の場合>
借入額3,000万円、ボーナス払いなし、元利均等返済
金利 1.3% 1.4% 1.5%
毎月の返済額 11.8万円 11.9万円 12万円
総返済額 3,516万円 3,558万円 3,600万円
上記の例では、金利1.3%と1.5%では、毎月の返済額は約2千円の違いです。毎月の返済額で見ると違いはさほどでもありませんが、総返済額では80万円以上の違いとなるのです。

では返済期間を短くするとどうなるでしょうか?

<返済期間20年の場合>
借入額3,000万円、ボーナス払いなし、元利均等返済
金利 1.1% 1.2% 1.3%
毎月の返済額 14万円 14.1万円 14.3万円
総返済額 3,344万円 3,376万円 3,409万円
上記の例では、金利が1.3%の場合、返済期間25年の場合よりも毎月の返済額は約2.5万円増えてしまいます。一方で、総返済額は100万円以上少なくなります。

つまり、総返済額を少なくしたいなら、金利が低いものを選ぶことはもちろんですが、返済期間を短くする、という方法も有効です。

【フラット35】と【フラット20】を組み合わせることも可能

総返済額が少なくなれば、将来その分多くの資金を手元に残すことができます。リタイア後の生活費にまわすこともできます。とはいえ、返済期間を短くすることで、毎月の返済額は増えてしまうので、実は返済期間を短くするのはなかなか大変です。

そこで、借入額の一部について返済期間を短くする、という手法をご紹介します。例えば、前述の例で、25年返済と20年返済で、各々1,500万円ずつ借り入れた場合を見てみましょう。なお、金利は20年返済の方が0.2%低いものとします。

借入額3,000万円(各1,500万円)、ボーナス払いなし、元利均等返済
  毎月返済額 総返済額
  ~20年 21~25年
20年返済(金利1.1%) 7万円 1,672万円
25年返済(金利1.3%) 5.9万円 5.9万円 1,758万円
合計 12.9万円 5.9万円 3,430万円
いかがでしょうか?組み合わせることにより、当初の返済額は20年返済ほど多くなく、総返済額は25年返済にするよりも少なくて済みます。全額を25年返済で借り入れ、繰上返済をするという方法もありますが、組み合わせることで毎月の返済額と総返済額を抑える方法もあるのです。

このような組み合わせは【フラット35】と【フラット20】を利用することでも可能です。借入れの一部を返済期間15年以上20年以下、残りを返済期間21年以上35年以下で組み合わせます(借入時の年齢によって、年数に制限があることがあります。)。
総返済額を減らす以外にも、例えば、子どもが大学に進学するなど教育費が必要となる頃に毎月の返済額が減るようにする、など返済期間の後半の返済額を減らすこともできます。ご自身のライフプランに合わせて設計をしてみてください。

ご注意

【フラット35】と【フラット20】を組み合わせてご利用いただく場合(この場合を【ダブルフラット】といいます。)、それぞれのお借入れに対して、金銭消費貸借契約、抵当権設定等の手続が必要となり、融資手数料、金銭消費貸借契約書の印紙税、抵当権設定のための費用等が、1つのお借入れの場合と比べて多くかかります。
ご利用にあたっては、【ダブルフラット】商品概要をご覧ください。

本記事を執筆いただいた先生について

高田 晶子(たかだ あきこ)

信託銀行不動産部勤務、不動産コンサルティング会社を経て、1996年FPとして独立。2010年より株式会社マネーライフナビ取締役。
お金の豊かさだけでなく、お金に対して抱いている不安や不満を取り除くことによって得られる安心感こそ大切なこと。「自分らしさを見つけ、心豊かな生活を送っていただきたい」をモットーに、個人相談業務を中心に活動。
 
■公式ホームページ
http://www.moneylife.co.jp/別ウィンドウで表示
 
■資格
ファイナンシャルプランナー(一級FP技能士)、住宅ローンアドバイザー、持ち味マネーカードインストラクター
 
■著書
「住宅ローン」賢い人はこう借りる! (共著、PHP研究所)
「マイホーム」賢い人はこうして買う! (共著、PHP研究所)
「住宅ローンアドバイザー」養成講座(住宅金融普及協会)『基礎コース』『応用コース』テキストの企画、執筆