4-3. 住宅をめぐる税制上の特例とは？（その1）

住宅･土地を取得したときには、次のような税制上の特例があります。

税制等については、参考情報としてご利用いただき、詳しくは税務署等にご確認ください。

住宅借入金等特別控除とは、住宅を取得（新築・購入・増改築）してから6か月以内に居住した場合、住宅の取得等に係る借入金に対して、居住年より一定期間、一定の金額が所得税額から控除される制度です。

〈ポイント１〉住宅ローン控除額と適用期間

【住宅ローン控除額】

○一般住宅

居住年	控除期間	住宅借入金等の 年末残高の限度額	控除率	最大控除額
平成21年	10年間	5,000万円	1.0％	500万円
平成22年	10年間	5,000万円	1.0％	500万円
平成23年	10年間	4,000万円	1.0％	400万円
平成24年	10年間	3,000万円	1.0％	300万円
平成25年	10年間	2,000万円	1.0％	200万円

○長期優良住宅

長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋で一定のもの

居住年	控除期間	住宅借入金等の 年末残高の限度額	控除率	最大控除額
平成21年	10年間	5,000万円	1.2％	600万円
平成22年	10年間	5,000万円	1.2％	600万円
平成23年	10年間	5,000万円	1.2％	600万円
平成24年	10年間	4,000万円	1.0％	400万円
平成25年	10年間	3,000万円	1.0％	300万円

【個人住民税における住宅ローン控除】

平成21年分以後の所得税において、住宅ローン控除の適用があるもの（平成21年から平成25年に入居したものに限る）のうち、その年分の住宅ローン控除額からその年分の所得税額（住宅ローン控除の適用がないものとした所得税の金額とする）を控除した残額がある者については、翌年度分の住民税から、その残額に相当する金額（その年分の所得税の課税総所得金額等に5％を乗じた金額と97,500円のいずれか低い額を限度）が減額されます。

この適用を受けるための市町村への申告は必要ありません。

事例 区分	年収1,000万円 住宅ローン残高4,000万円	年収500万円 住宅ローン残高2,000万円
年間所得税	595,000円	59,500円
住宅ローン減税額	4,000万円×１％＝40万円	2,000万円×１％＝20万円
住民税からの控除額	所得税からの控除で終了	さらに住民税から59,500円控除
住宅ローン控除額	40万円	59,500円＋59,500円＝119,000円

＊家族構成は夫婦、子は2人とし、住宅ローン残高の減少は考慮せずに試算。

〈ポイント２〉住宅ローン控除が受けられる要件

1. 返済期間が10年以上の金融機関等からの住宅とその敷地の取得のための借入金で年末に残高があること。
   （繰上返済を行って返済期間が10年未満となった場合は住宅ローン控除が受けられなくなります。）
2. 住宅を取得または増改築した日から6か月以内に居住し、その年の12月31日まで居住していること。
3. 居住前の増改築等にも住宅ローン控除を適用
   平成21年1月1日以降の居住からは、自己所有の家屋を居住の用に供する前に増改築等を行い、その後６か月以内に居住の用に供した場合も、住宅ローン控除の適用が認められます。
4. 控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円（給与収入で約3,336.8万円）以下であること

〈ポイント３〉住宅ローン控除が受けられる住宅の要件

1. 住宅の床面積(登記簿面積)が50m²以上あること。
2. 住宅の1/2以上を居住用にしていること（居住用部分だけが控除の対象）。
3. 中古住宅の場合、耐火構造は25年以内、木造は20年以内に建築されたものであること。
4. の期間より以前に建築された住宅の場合は、当該住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものであること。（平成17年4月1日以降に取得したものに限る）
5. 増改築の場合は、工事費用が100万円を超えるもので、大規模な修繕、模様替え、地震に対する安全基準に適合させるための一定の修繕、模様替え、一定の省エネ改修工事であること（増改築後の全体の床面積が50m²以上あること）。

※ケースによっては、必要な要件がその他にもありますので、ご注意ください。

〈ポイント４〉確定申告が必要

1. 住宅ローン控除を受けるためには、確定申告が必要です（なお、給与所得者は、2年目からは年末調整できます）。
2. 平成15年4月1日以後に転勤等によりその家屋に居住しなくなった場合は、転勤等により居住していない期間は控除を受けられませんが、転勤等が明けて再居住した場合は、再居住した日の属する年以後分につき、翌年に確定申告することにより、控除の再適用を受けることができます。
3. 当初居住年で転勤等があった場合も住宅ローン控除を適用
   平成21年1月1日以後、住宅を居住の用に供した日からその年の12月31日までの間に、転勤等のやむを得ない事情により転居し、その後再びその住宅に入居した場合にも、その居住の年において居住の用に供していた事を証する書類の提出等の一定の要件に該当すれば、再び居住の用に供した日の属する年（以下再居住年といいます）以後の各適用年（その再居住年にその住宅を賃貸の用に供していた場合は、その再居住年の翌年以後の各適用年）も住宅ローン控除の適用が認められます

〈ポイント１〉バリアフリー改修工事に係る住宅ローン控除

住宅のバリアフリー改修工事（その費用（補助金等をもって充てる部分を除きます）が30万円超のもの）を含む増改築工事を行った場合に、平成19年４月１日から平成25年12月31日までの間に居住の用に供したときは、住宅ローン残高（1,000万円を限度）の一定割合を、5年間にわたり所得税額から控除を受けることができます。

住宅ローン控除と選択適用となり、必要事項を記載した確定申告書に、一定の書類を添付する必要があります。

（１）控除額

		ローン残高	控除年	控除率
増改築工事費用		〜1,000万円	１〜５年目	1.0％
	うちバリアフリー改修工事費用（※）	〜200万円	１〜５年目	2.0％

※一定のバリアフリー改修工事に係る工事費用から補助金等を控除した金額（200万円を限度）に相当する住宅ローンの年末残高
※計算の結果、最高年間12万円を5年間控除

（２）適用対象者

1. 50歳以上の者
2. 要介護又は要支援の認定を受けている者
3. 障害者である者
4. もしくはに該当する者または65歳以上の者のいずれかと同居している者
   （注）50歳、65歳及び同居の判定は、居住年の12月31日（年の途中で死亡した場合には死亡の時）の現況によります

（３）対象となるバリアフリー改修工事

1. 廊下の拡幅
2. 階段の勾配の緩和
3. 浴室改良
4. 便所改良
5. 手すりの設置
6. 屋内の段差改良
7. 引き戸への取替え工事
8. 床表面の滑り止め化

（４）対象となる借入金

償還期間5年以上
死亡時に一括償還の方法で支払うもの
※その他の要件は住宅ローン控除と同様

〈ポイント２〉省エネ改修等工事に係る住宅ローン控除

居住者が自己の居住する家屋について、一定の断熱改修工事等を含む増改築等（以下「省エネ改修工事等」といいます）を行い、平成20年４月１日から平成25年12月31日までの間に居住の用に供したときは、その省エネ改修工事等に充てるために借り入れた住宅借入金等（償還期間が5年以上であるものに限ります）の年末残高（1,000万円を限度）の一定割合を５年間にわたり所得税額から控除することができます。

この特例は、住宅ローン控除と選択適用となり、必要事項を記載した確定申告書に、一定の書類を添付する必要があります。

この特例の適用にあたって、実施された工事がこれらの省エネ改修工事に該当することの証明は、次に掲げる者が行います。

1. 住宅品質確保法に基づく登録住宅性能評価機関
2. 建築基準法に基づく指定確認検査機関
3. 建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士

（１）控除額

		ローン残高	控除年	控除率
省エネ改修工事等 （限度額1,000万円）		〜1,000万円	１〜５年目	1.0％
	上記のうち特定断熱改修工事等部分 （限度額200万円）	〜200万円	１〜５年目	2.0％

※計算の結果、最高年間12万円を5年間控除

（２）対象となる省エネ改修工事

1. 居室の全ての窓の改修工事

の工事と併せて行う

床の断熱工事

天井の断熱工事

壁の断熱工事

太陽光発電装置設置工事

上記の工事で改修部位の省エネ性能がいずれも平成11年基準以上となり、かつ、改修後の住宅全体の省エネ性能が現状から一段階以上上がると認められる工事でその工事費用が30万円を超えるものであること

（３）特定断熱改修工事等の範囲

省エネ改修工事等のうち、改修後の住宅全体の省エネ性能が平成11年基準相当となると認められる工事内容のものが該当します。

※その他の要件は住宅ローン控除と同様

〈ポイント３〉既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除

平成18年4月1日から、平成25年12月31日までの間に、一定の計画区域内において居住の用に供する家屋（昭和56年5月31日以前に建築された家屋で一定のものに限る）の一定の耐震改修をした場合に、その耐震改修に要した費用の額とその住宅耐震改修に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額の10％相当額（最高20万円）の住宅耐震改修特別控除を所得税から控除できます（住宅ローンの有無に関係なし）。

※1.の住宅ローン控除との併用が可能

物件所在地の道府県または市区町村より「住宅耐震改修証明書」の発行を受け、確定申告書に添付しなければなりません。

 

(1)	地方公共団体が作成する耐震改修計画において、補助対象が耐震診断のみの場合も含めるほか、補助金額の下限要件を撤廃することにより、適用対象区域を拡大されます。
(2)	税額控除の対象となる金額については、住宅耐震改修に要した費用の額とその住宅耐震改修に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額とされます。

	（注１）	上記の改正は、平成21年１月１日以後に行う住宅耐震改修について適用されます。
	（注２）	住宅耐震改修工事の証明は、地方公共団体の長、住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関、建築基準法に基づく指定確認検査機関又は建築士法に基づく建築士事務所に所属する建築士が行います。
	（注３）	上記の「標準的な工事費用相当額」とは、住宅耐震改修工事の種類ごとに単位当たりの標準的な工事費用の額として定められた金額にその住宅耐震改修工事を行った床面積等を乗じて計算した金額をいいます。

（平成18年4月1日〜平成20年12月31日）

耐震改修工事費用×10％＝住宅耐震改修特別控除額（百円未満切捨て、最高20万円）

（平成21年１月1日〜平成25年12月31日）

耐震改修工事費用 標準的な工事費用相当額

いずれか少ない金額×10％＝所得税額控除 （百円未満切捨て、最高20万円）

居住者が、国内において、住宅の用に供する認定長期優良住宅の新築又は建築後使用されたことのない認定長期優良住宅の取得をして、平成21年6月4日から平成23年12月31日までの間に居住の用に供した場合（その新築等の日から６ヶ月以内にその者の居住の用に供した場合に限ります）には、一定の要件の下で、その認定長期優良住宅の新築等に係る標準的な性能強化費用相当額（1,000万円を限度）の10％に相当する金額をその居住した年分の所得税額から控除（その控除をしてもなお控除しきれない金額がある場合には、翌年分の所得税額から控除）します。

〈ポイント１〉自己資金で長期優良住宅を新築した場合にも適用が受けられます（住宅ローンの有無を問わない）。

〈ポイント２〉建築費用のうち認定長期優良住宅を取得等した場合のかかり増し費用が控除の対象となります。

建築費用	長期優良住宅 （標準的な性能強化費用相当額） ⇒控除対象
	一般住宅

〈ポイント３〉その年分の所得税から控除しきれない金額は翌年分の所得税から控除できます。

（翌年分の所得税から控除される金額）

標準的な性能強化費用相当額 (1000万円が限度） × 10% - その年分の所得税 ＝ 翌年において控除対象となる金額 （百円未満切捨て）

（注）	「標準的な性能強化費用相当額」とは、認定長期優良住宅の構造の区分ごとに、長期優良住宅の認定に係る耐久性、耐震性、省エネ性能、可変性、更新の容易性等の項目ごとにその基準に適合するために必要となる標準的な費用を基に平米当たりで定められた金額にその認定長期優良住宅の床面積を乗じて計算した金額をいいます。

〈ポイント４〉住宅ローン控除とは選択適用ですが、居住用財産の買換え特例とは重複適用ができます。

※	ただし、居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産の3,000万円の特別控除と、10年超所得軽減税率の特例の適用を受けていないことが必要です。

〈ポイント１〉自己資金で特定の省エネ改修工事を行った場合にも適用が受けられます。

（１）省エネ改修工事等

居住者が、その者の居住の用に供する家屋について一定の省エネ改修工事を行った場合において、その家屋を平成21年４月1日から平成22年12月31日までの間にその者の居住の用に供したときは、一定の要件の下で、その省エネ改修工事の費用の額とその省エネ改修工事に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額（200万円（太陽光発電装置を設置する場合は、300万円）を限度）の10％に相当する金額をその年分の所得税額から控除できます。

実際にかかった費用 標準的な工事費用相当額

いずれか少ない金額 （200万円が限度） (太陽光発電装置は300万円が限度）

×

10%

＝

所得税額控除額 （百円未満切捨て、最高20万円または30万円）

（注１）平成21年分にこの税額控除を受けた者は、平成22年分においてはこの適用は受けられません。
（注２）その他の要件は、省エネ改修等工事に係る住宅ローン控除と同様。

〈ポイント２〉自己資金でバリアフリー改修工事を行った場合にも適用が受けられます。

（２）バリアフリー改修工事等

一定の居住者が、その者の居住の用に供する家屋について一定のバリアフリー改修工事を行った場合において、その家屋を平成21年４月1日から平成22年12月31日までの間にその者の居住の用に供したときは、一定の要件の下で、そのバリアフリー改修工事の費用の額とそのバリアフリー改修工事に係る標準的な工事費用相当額のいずれか少ない金額（200万円を限度）の10％に相当する金額をその年分の所得税額から控除できます。

実際にかかった費用 標準的な工事費用相当額

いずれか少ない金額 （200万円が限度）

×

10%

＝

所得税額控除額 （百円未満切捨て、最高20万円）

その他の要件は住宅バリアフリー改修工事に係る住宅ローン控除と同様です。

（注１）	「標準的な工事費用相当額」とは、バリアフリー改修工事の種類ごとに単位当たりの標準的な工事費用の額として定められた金額に当該バリアフリー改修工事を行った床面積等を乗じて計算した金額をいいます。
（注２）	平成21年分に本税額控除の適用を受けた者は、平成22年分においては原則として、その適用を受けることはできません。 ただし、平成22年において要介護状態区分等が３段階以上上昇した場合には、この限りではありません。

〈ポイント３〉省エネ・バリアフリー改修工事のいずれにも該当する場合は控除限度額があります。
（３）同一年中に上記(1)及び(2)の改修工事を行い、その者の居住の用に供した場合におけるその年分の所得税額から控除する金額は、上記(1)及び(2)により計算した金額の合計額（20万円（太陽光発電装置を設置する場合は、30万円）を限度）とします。

（４）上記(1)から(3)までの税額控除は、確定申告書に、当該控除に関する明細書、それぞれの改修工事に該当する旨を証する書類及び登記事項証明書等の一定の書類の添付がある場合に適用されます。

〈ポイント４〉住宅ローン減税とは選択適用になります。

（５）上記(1)から(3)までの税額控除は、「住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」および「特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除」の特例の適用を受ける場合には適用できません。